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A chiusura del ciclo di incontri dedicato dall’Ordine al nuovo PGT, l’incontro del 24 maggio ha permesso, attraverso 3 diverse simulazioni di applicazione delle nuove norme, di approfondire nella pratica del progetto l’idea di città contenuta nel nuovo strumento.

Un agile Paolo Mazzoleni ha introdotto il tema proponendo le 3 aree oggetto di esercizio: un ARU –Ambito di Rinnovamento Urbano-, un NAF –Nucleo di Antica Formazione-, ed un ATU –Ambito di Trasformazione Urbanistica-, ragionate anche considerando il tema della perequazione urbanistica. Successivamente alla presentazione dei 3 progetti, al tavolo la discussione proseguirà nel merito con gli altri numerosi ospiti della serata.

Si è cominciato quindi con una rapida presentazione delle aree di intervento a cura della Redazione della sezione ‘Milano che cambia’ del Sito dell’ordine. Una navigazione simulata nell’Atlante delle trasformazioni ha proposto  la lettura di alcuni interventi di trasformazione realizzati negli ultimi anni, in corrispondenza delle aree oggetto di progettazione, rispettivamente nei NIL -Nuclei di Identità Locale-:
- Adriano (cascina S.Giuseppe, Adriano Marelli in relazione poi al più ampio Ercole Marelli, ma anche recuperi di Aree Industriali tramite semplice DIA quali ex Ovomaltina/Cargo ed ex Gio style)
- Rubattino/Lambrate (P.R.U. Rubattino, P.I.I.Giardini di Lambrate, P.I.I. ex De Nora, ma anche le Ristrutturazioni di via Ventura e dintorni).
Nulla da dire per l'area di via Gian Battista Vico, trovandosi in nucleo storico, accanto a S. Vittore, dove non vi sosno state recenti trasformazioni.

Pierluigi Barile,  del gruppo DEMOarchitects per Confcooperative Federabitazione Lombardia, presenta un lavoro per l’area Adriano piuttosto completo e approfondito anche nella sua configurazione architettonica, intervenendo su un area dismessa in via De Notaris.

Nella efficace presentazione si susseguono la lettura del Piano delle Regole –vincoli di allineamento e arretramento del corpo edilizio rispetto alla cortina edilizia e tracciamento stradale- e la definizione delle quantità: 0,5 di indice standard, cui si aggiungono 0,35 di edilizia sociale convenzionata e 0,15 libera, per un indice U: 1mq/mq.
Questi saranno spalmati su 3 corpi di fabbrica attigui e disposti ad angolo: schiera/torre/stecca alta, in relazione ad una lettura contestuale facilitata dalla scheda descrittiva del NIL.
Quindi la continuità dei passaggi di transito ed attraversamento pubblico al piede, piste ciclabili e pedonali, fino al disegno del verde attrezzato.

Pietro Franchi,  rappresentante di un gruppo di studenti del Politecnico del laboratorio di Progettazione di Paolo Mazzoleni,  presenta un progetto nel Nucleo di Antica Formazione (NAF) di via Gian Battista Vico, accanto il carcere di S.Vittore, luogo di confine tra divenire del percorso verde lungo i bastioni –viale Papiniano- e tessuto compatto storico entro la cerchia.
Il loro esercizio si è spinto, attraverso l’applicazione di tutti i bonus possibili espressi dalla compresenza di edilizia sociale, risparmio energetico, applicazione dello strumento della perequazione, ai limiti massimi della volumetria consentita, ovvero 7 mc/mq, configurando un blocco a C di ben 8 piani posto in relazione al verde urbano presunto nell’area ex S.Vittore.
Ottenuta anche grazie al calcolo degli standard urbanistici (oggi si dice, come poi ricorderà Paolo Simonetti: dotazione servizi) in parte convertiti in servizi consentiti, ovvero alloggi per studenti in copertura all’intervento.
Tale calcolo tuttavia ha sollevato dubbi riguardo la porzione soggetta a perequazione.

Mauro Mericco, per il LAB_URB della Facoltà di Architettura Civile del Politecnico, ha esteso l’analisi a diversi documenti di inquadramento del PGT.
Gli ATU –Ambiti di Trasformazione Urbana, sono infatti le aree pubbliche più ricche della città, di cui si danno regole di riferimento alla loro progettazione in termini orientativi e non prescrittivi , tuttavia con una netta indifferenza a destinazioni e volumetrie.
Viene sottolineata dai ricercatori una carenza di indirizzo strategico per questi Ambiti, definiti sostanzialmente dalle Caserme in dismissione, gli ex scali ferroviari e le aree di cintura urbana, ovvero Parco Sud. La loro qualifica discende anche dal Diagramma della accessibilità veloce, misura del principio di densificazione declinato dal Piano.
Procede quindi ad una efficace rappresentazione delle diverse possibilità di definizione dell’indice di edificabilità attraverso l’applicazione o meno dei bonus contemplati dal piano, perequazione compresa, dimostrando come, in alcuni casi, come per la caserma Montello, si possa arrivare ad un U: 3,13 mq/mq!
Indici piuttosto sordi all’area, ma che come ricorderà successivamente Paolo Simonetti, per essere raggiunti devono passare al vaglio di numerosi controlli incrociati. Ma il potenziale, evidentemente, è dimostrato che c’è.

Francesco Vescovi illustra quindi la simulazione compiuta sulla Caserma al Rubattino, in cui le indicazioni morfologiche, incrociate con il limite aeroportuale cui l’area è sottoposta (costruzione max a 150 metri s.l.m., pari a 36 m fuori terra), riprendendo il tipo residenziale a C del PRU, di cui precedentemente la Redazione aveva presentato un esempio piuttosto intensivo, in due ipotesi concernenti la presenza o meno di un centro commerciale.
Chiude citando qualche buon esempio anglosassone, dove il processo di disegno urbano si avvia a partire dalla qualificazione del luogo pubblico, e non viceversa, con particolare attenzione al ‘fronte attivo’ dei piani terra a tutela della sicurezza dei cittadini.

Terminata la presentazione degli esercizi di attuazione del PGT, si passa la parola al tavolo dei numerosi invitati, primo fra tutti Paolo Simonetti, Direttore centrale Sviluppo del Territorio del Comune di Milano, che si propone di ripercorrere i tre progetti presentati riprendendo per ognuno le nuove regole del PGT, con particolare attenzione alla Dotazione dei Servizi (leggi: Standard).

Il Primo progetto, che definisce rispettoso del contesto urbano, di cui ha apprezzato la riconosciuta bontà delle schede dedicate ai Nuclei Identità Locale (NIL), che dimostrano quanto, rispetto allo strumento del Piano Integrato di Intervento (PII), si sia fatto un grande passo avanti, coinvolgendo aspetti anche qualitativi del Territorio.
La dotazione dei Servizi è funzione della procedura, a sua volta subordinata alle scelte di applicazione dell’indice di costruzione.
Fino all’U: 0,5 non è infatti necessario reperire servizi, sia operando attraverso Permesso di Costruire che con Piano Strutturato. Oltre, è necessario il 100% e se in area produttiva il 20%.
Non si tratta di regole nuove, afferma, già così dal 2008, così come le possibilità dello spostamento di volumetrie data con la Legge sui PII, di fatto applicata su Conca del Naviglio.
Con indici superiori all’1, si passa alla stesura di PII, con il 36% di servizi in loco, come da LR 12/2005.
In particolare, con U da 0,5 a 1 devo recuperare il 100% dei servizi rispetto alla quantità libera ed il 36% per la porzione di Housing sociale, in modalità coerenti rispetto al farbisogno specificato nelle schede dei NIL, comprensive dei costi sia di gestione che di possibile futura modifica di destinazione.
Riguardo le prescrizioni morfologiche, se non le si intende rispettare è necessario fare una Convenzione, e comunque necessita un Piano Esecutivo.

Nei NAF -secondo esercizio presentato- sono molteplici gli strumenti a disposizione dato che:
- sono stati schedati tutti gli edifici della città storica, con relativi vincoli e modifiche plausibili
- è stata redatta una tavola di Sensibilità Paesistica
- vi sono le indicazioni del Manifesto della Commissione del Paesaggio
Ricorda che riguardo il Carcere di S.Vittore non vi sono ancora Accordi di Programma, ma sicuramente la Soprintendenza sarà coinvolta.
I diritti volumetrici fanno scattare un Piano Esecutivo, per cui è necessario il parere del Consiglio di Zona ed il riconoscimento degli Standard, nella stessa proporzione prima espressa, ovvero 100% per l'edilizia libera, il 36% per lo housing sociale, di cui in loco la realizzazione del 36%.
Ricorda infine che la distribuzione a ballatoio il Regolamento Edilizio non la consente oltre il 3° piano, e comunque spazi interni di distribuzione non costituiscono slp.

Infine le ATU. Trattandosi di ambiti da ridisegnare radicalmente, si fa riferimento alle schede prodotte dal Piano, che sono prescrittive, ovvero vincolanti i volumi ivi proposti. Se si realizzano passando attraverso uno strumento attuativo intermedio, devono essere rispettate le norme del Regolamento Edilizio, in primis quelle relative gli affacci e la regola di proiezione a 60 gradi -ampiamente non rispettata nelle simulazioni proposte.
L’introduzione di un elemento di grande distribuzione commerciale implica un Accordo di Programma, e ulteriori notifiche di compatibilità ambientale.

Pierluigi Nicolin, qui in veste di Presidente della Commissione del Paesaggio,  propone di guardare alla città rispetto a ciò che non si può misurare.
Il PGT segna un passaggio della città alla post-modernità, la dove si passa da forme di razionalizzazione a forme di ambiguità.
La complessità del Moderno, la cui crisi implica l'accettazione della sua imprevedibilità, secondo un grado di consapevolezza superiore e quindi un ampliamento di responsabilità, si agisce attraverso categorie quali saggezza, opportunità e politica.
Propone una lettura utopica del Piano, in cui prevalgono i convincimenti e i principi (le fedi, dice) piuttosto che le norme, vero aspetto degradante della professione.
Questo nuovo spirito rimette in gioco la città, e obbliga a riappassionarsi alla città.
Il quadro dei progetti visti dalla Commissione in questi mesi sono ancora uno strascico della combinatoria sub-urbana, mentre occorre Architettura. La sua Utopia si esprime non nel dizionario quanto nella sostituzione molecolare: rapide demolizioni/sostituzioni. I blocchi di periferia appartengono più alla categoria delle costruzioni industriali, bisogna invece guardare alla città/città.

Emilio Battisti propone un decalogo per orientare l'azione nei confronti di questo PRG verso una trasformazione qualitativamente significativa della città.
1- Bisogna operare un monitoraggio permanente della città sia in termini quantitativi che qualitativi. Il lavoro che viene attualmente svolto dall'Ordine degli Architetti e divulgato attraverso il sito con la sezione Milano che cambia dovrebbe in effetti essere svolto dal Comune e diventare uno strumento di documentazione al servizio dei cittadini, degli operatori e dei professionisti
2- E' necessaria una metodologia interpretativa oltre che conoscitiva delle varie trasformazioni urbane nella loro complessità;
3- per governare la città bisogna conoscerla in forma non statica ma dinamica, interpretandone le trasformazioni in ogni punto e in ogni momento, non solo quindi  nello spazio ma anche nel tempo;
4- Per gestire una processualità tanto complessa bisogna avere a disposizione un organico tecnico amministrativo idoneo sia in termini numerici che qualitativi;
5- La concertazione diventerà infatti la principale procedura  da applicare in ogni fenomeno di trasormazione e nel contradditorio che si svilupperà tra pubblico e privato si potrà pervenire a praticare quella libertà responsabile che viene a più riprese invocata;
6- Entro una pratica responsabile anche la densificazione, se favorita con finalità essenzialmente qualitative, potrà diventare una risorsa per la città e le simulazioni che abbiamo visto questa sera rappresentano, pur nella loro paradossalità, l'innesco di una possibile verifica;
7- I dispositivi di premialità devono essere trasferiti anche su temi di qualità architettonica, non quindi solo riguardo fattori tecnici, come il risparmio energetico, o di destinazione, come per l'edilizia convenzionata
8- Ampliare la Pratica dei concorsi anche in ambito privato, con particolare attenzione alla nomina di giurie all’altezza
9- Alimentare il dibattito, far uscire le diverse categorie professionali, quali progettisti , promotori immobiliari, costruttori, tecnici e dirigenti dell'amministrazione dall’isolamento del proprio contesto, mettendo a confronto i rispettivi interessi, come sta cercando di fare la Commissione del Paesaggio.
10-  Riproporre la centralità della qualità progettuale a scala sia architettonica che urbana.

Ma, si chiede Paolo Mazzoleni, si farà davvero questa città?

Claudio De Albertis, Presidente ANCE Assimpredil, oltre che di in/arch, prende spunto da due affermazioni di Nicolin: ‘Ambiguità’ e ‘necessità dell’Architettura’.
In Assimpredil Stanno ragionando da mesi, e i monitoraggi loro si che li hanno, molto aggiornati: da due anni raccolgono dati alle più diverse scale (progetto E-mapping, purtroppo però non disponibile allo scambio di informazioni con il nostro Atlante n.d.r.).
Il piano implica 2 cose sostanziali:
- Imprenditori diversi
- Un amministrazione aggiornata ed al passo con le trasformazioni proposte
Il piano, ma anche il mercato, ha bisogno di Architettura, e l’interesse delle 'guideline' anglosassoni può essere d’aiuto.
Operativamente, l’imprenditore ha chiaro che lo 0,5 lo fa subito, e non è poco. Oggi per un PII ci vogliono 3 anni e mezzo per l’approvazione, 1 per la convenzione, 2 per il progetto e poi magari c’è anche da fare la bonifica.
Dunque considerazioni economiche, finanziarie e temporali.
Il bonus di 0,35 di housing sociale non ha interesse per qualunque operatore che poi si troverebbe a dover finanziare sia manutenzione che gestione nel tempo.
Altro è prendersi lo 0,5 altrove e, attraverso lo strumento perequativo, portarselo altrove. In realtà non è così automatico, e comunque si deve costruire perlomeno il 36% di standard. Troppo.
De Albertis non è orientato ad acquisire diritti edificatori sulla cintura urbana -lo 0,2- perchè si tratta di aree che hanno il problema di diventare pubbliche.
Il Codice Civile non ha ancora separato il valore edificatorio dal valore diretto del terreno, e il processo di perequazione di Roma è ben diverso da quello Milanese.
La nostra non è perequazione pura, ma si chiama, a suo dire, conguaglio: bisogna trovare una soluzione legislativa e soprattutto correttivi/incentivi di natura fiscale.
Più in generale del Piano vede gravi debolezze nella maglia infrastrutturale che rispetto al disegno -10 linee metropolitane, ma anche solo la linea 4 e 5- non ha le risorse per realizzarsi, e sono loro invece che disegnano la mappa dei tempi che struttura il Piano stesso.

Alessandro Maggioni, direttore Confcooperative Federabitazione Lombardia, è netto nel defionire la necessità del PGT. Essendo stato per alcuni anni Assessore all’Urbanistica in un Comune sopra i 14.000 abitanti, è testimone della morte del sistema PRG/varianti, della falsità dell’attività predittiva che ha creato ulteriori ambiguità con il regime delle Varianti.
Si dice soddisfatto nel aver visto il progetto dei DEMOarchitects reggere ad un indice U: 1. Auspica invece che bandi come quello fatto sulle 8 aree comunali senza rendita finanziaria siano in futuro meglio messi a punto.

Finito questo giro di interventi, data l'ora, il coordinatore propone un aggiornamento della serata, necessario a soddisfare la quantità di domande che sicuramente sono nate nel pubblico a seguito dei vari interventi, ed in modo immediato attraverso un forum dedicato sul nostro sito.

Tra il pubblico non può però astenersi  Michele Sacerdoti, che sottolinea la necessità di pubblicare quanto visto questa sera a titolo di dimostrazione del grado di fallimento di questo PGT (pubblicheremo al più presto: i diversi gruppi si sono impegnati a fornirci la documentazione in formato utile n.d.r.).

Paolo Mazzoleni quindi invita ad un respiro lungo del dibattito, e data l’ora a riprendere il discorso con la serata che a breve sarà ospitata dall'Ordine in merito allo strumento della perequazione.

Dal pubblico si insiste: non è accettabile fondare uno strumento sulla categoria della ‘Ambiguità’, come la mafia, le lobby, che vivono la dove il sistema delle regole non è certo. Il sistema londinese e l’ambiguità in positivo del caso di Lord Norman Foster, che costruisce perché ha la fiducia della camera dei Lord.
Masseroli ha parlato poi di un bonus dedicato a servizi particolari, di cui non si conteggerebbero slp, ma quali?
E la perequazione come funziona?
ci sarà un garante come per la Borsa che verifichi non ci siano azioni di Insider trading?

Paolo Simonetti cerca di rispondere.
Il PGT prevede diversi gradi di verifica all’aumentare della volumetria proposta dagli interventi.
A De Albertis risponde col fatto che i PII impiegano oggi tanto tempo, essendo con il PRG in regime di Variante. Con il PGT non sarà così.
La Borsa Immobiliare è in fase di studio, con l’Ordine dei Notai e la Camera di Commercio, oltre che con l’Agenzia del Territorio, per produrre qualcosa che sia legato alla documentazione catastale.
Inoltre la vendita diretta dei diritti volumetrici avrà un Registro pubblico comunale.
Il Piano ha, per legge, un periodo di pubblicazione pubblica che precede l’adozione e la successiva approvazione, meccanismi estranei alla Borsa.
Le simulazioni come quelle di oggi sono necessarie, si intende compiere un azione di diffusione diretta delle norme, anche attraverso serate come questa.
Ma rispetto al proditorio uso dell’art. 32 (dedicato aree produttive, nelle Norme Tecniche Attuative PRG,  n.d.r.) che ha indotto densità superiori al 1,2, come nell’area ex enel di Rubattino, che abbiamo mostrato inizialmente, già con i PRU se ne erano abbassati radicalmente gli indici.

Dunque, conclude Simonetti, ancora una volta non si dice nulla di nuovo.

Francesco de Agostini